De la complexité à la faisabilité : Ratio.City favorise les projets résidentiels intermédiaires

La recherche auprès des utilisateurs constitue un levier essentiel pour orienter les fonctionnalités et les mises à jour que nous lançons à Ratio.City. Les échanges avec les spécialistes sont indispensables pour comprendre les besoins, cerner les irritants et développer des outils réellement utiles. Plus récemment, nous nous sommes penchés sur les projets résidentiels intermédiaires dans la ville de Toronto. Des maisons en rangée aux multiplex, les typologies résidentielles intermédiaires sont maintenant offertes sur Ratio.City.

Introduction

L’essor des copropriétés, qui a façonné le développement urbain canadien au cours des vingt dernières années, ralentit brusquement. Au premier trimestre de 2026, aucun nouveau projet de construction de copropriétés n’a vu le jour à Toronto, signe révélateur d’un marché en pleine mutation. Pendant ce temps, une autre forme d’habitation essentielle prend de l’ampleur : les projets résidentiels intermédiaires. Multiplex, maisons en rangée, pavillons-jardins, maisons sur ruelle… ces bâtiments de faible hauteur occupent l’espace entre la maison unifamiliale et la tour résidentielle.

À Ratio.City, nous avons observé l’évolution et nous y avons répondu. Nous avons mené des entrevues structurées auprès de spécialistes du Grand Toronto, notamment des urbanistes, des architectes, des promoteurs et des consultants, qui composent chaque jour avec la complexité des projets résidentiels intermédiaires. Leurs observations se sont révélées précieuses et ont directement orienté les fonctionnalités que nous avons développées et que nous continuons d’améliorer pour soutenir ce type de projets.

Le problème : un important manque d’outils et d’expertise

Avant d’examiner ce que les utilisateurs recherchaient, il importe de comprendre les défis auxquels ils sont confrontés. Les services-conseils, les outils et l’expertise destinés à ce marché demeurent peu développés, et la clientèle qui consulte au sujet de projets de multiplex possède souvent moins d’expérience et a besoin d’un accompagnement accru.

La plupart des spécialistes s’appuient encore sur des feuilles de calcul, des règlements de zonage en format PDF et des interprétations manuelles pour évaluer ce qu’il est possible de construire sur un terrain. Ce processus est lent, propice aux erreurs et accessible surtout aux personnes possédant une expertise technique approfondie. Il en résulte un écart grandissant entre ce que les politiques permettent et ce qui est réellement construit, un constat qui est ressorti clairement de notre recherche.

Les spécialistes interrogés ont décrit le temps considérable consacré à des tâches qui devraient pourtant être simples : vérifier si un terrain convient à une typologie donnée, repérer des renseignements sur les règlements de zonage dans des bases de données municipales disparates et refaire les mêmes calculs chaque fois qu’un nouveau lot est évalué. Les utilisateurs ne cherchent pas une solution miracle. Ils veulent surtout gagner du temps et obtenir rapidement un niveau de confiance suffisant dès les premières étapes d’un projet, avant d’y engager des ressources importantes.

Adoption des typologies résidentielles intermédiaires

Quelles données les spécialistes recherchent-ils?

Les trois typologies résidentielles intermédiaires les plus souvent mentionnées lors de nos entrevues étaient les unités d’habitation accessoires, les multiplex et les maisons en rangée, soit les typologies que les municipalités cherchent actuellement à favoriser. Toutefois, permettre leur construction sur le plan réglementaire et disposer des outils nécessaires pour les évaluer et les concevoir efficacement sont deux réalités bien distinctes.

1. Lorsque nous avons demandé aux spécialistes ce dont ils avaient besoin, certains thèmes sont revenus de façon constante. D’abord, la nécessité d’obtenir rapidement une évaluation fiable de la faisabilité d’un terrain. Les utilisateurs veulent savoir sans délai si un lot convient à un certain type de bâtiment. Cela suppose l’accès, au même endroit, à la vérification du zonage, aux estimations du nombre d’unités et aux enveloppes constructibles autorisées de plein droit, sans avoir à consulter plusieurs sites municipaux.

2. Le deuxième besoin concernait la fiabilité des données. Les règlements municipaux et les renseignements de zonage sont réputés pour leur manque d’uniformité d’une administration à l’autre. Chaque ville structure ses directives différemment, utilise sa propre terminologie et publie ses renseignements à des endroits différents. Les spécialistes nous ont indiqué qu’un outil inspire beaucoup plus confiance lorsqu’il affiche directement la référence au règlement de zonage à côté de la valeur calculée. Ainsi, ils ne se fient pas uniquement à un chiffre, mais peuvent aussi consulter immédiatement sa source.

3. Enfin, les spécialistes souhaitaient davantage de souplesse dans le processus de conception lui-même. Les utilisateurs veulent pouvoir définir les marges de recul, le nombre d’unités, la configuration des sous-sols et les dimensions des bâtiments, tout en visualisant en temps réel l’incidence de ces paramètres par rapport aux valeurs autorisées. La possibilité de visualiser les plans de masse parallèlement à des données comme la superficie brute de plancher, le taux d’occupation du terrain et le nombre d’unités représente un atout considérable pour les analyses préliminaires de faisabilité et les présentations destinées à la clientèle. Comme l’a résumé une personne participante, un tableau comparatif entre les paramètres saisis et les valeurs permises constitue un moyen rapide et efficace de repérer les dérogations potentielles avant même qu’une demande soit soumise au service d’urbanisme.

Ce que nous avons développé et ce qui s’en vient

En réponse aux constats tirés des entrevues, Ratio.City a lancé une première série de fonctionnalités liées aux projets résidentiels intermédiaires, centrées sur la ville de Toronto. Nous avons intégré deux typologies : les multiplex et les maisons en rangée. Lorsqu’un utilisateur développe l’un ou l’autre de ces types de bâtiments, nous prenons en charge l’analyse des catégories de zonage, des limites de hauteur, des superpositions liées au taux d’occupation du terrain, des lots visés par l’initiative EHON sur les rues principales ainsi que des secteurs où les immeubles de six logements sont autorisés. Les outils consacrés aux projets résidentiels intermédiaires comprennent également plusieurs autres fonctionnalités, notamment une option permettant d’ajouter un sous-sol, des références directes aux valeurs autorisées, comme le taux d’occupation du terrain, les limites de hauteur et le coefficient d’occupation du sol, ainsi qu’un nouveau calculateur du nombre d’unités conçu pour accélérer les vérifications de faisabilité.

Les commentaires recueillis lors des entrevues confirment que nous avançons dans la bonne direction, tout en mettant clairement en lumière les prochaines étapes à franchir. Les pavillons-jardins et les maisons sur ruelle figurent parmi les ajouts les plus demandés, ce qui reflète un intérêt croissant pour des formes d’habitation de faible envergure capables d’accroître la densité sans nécessiter de réaménagement majeur. À plus long terme, la feuille de route prévoit également l’intégration de modèles de départ fondés sur les lignes directrices de conception de la SCHL pour les municipalités situées à l’extérieur de Toronto, ainsi que l’ajout d’options liées au stationnement dans les projets résidentiels de faible hauteur.

Pourquoi cela dépasse le cadre du produit

Notre recherche a finalement confirmé que les défis liés aux projets résidentiels intermédiaires ne relèvent pas uniquement des politiques publiques ou du financement. Il s’agit aussi d’un problème d’outils et d’accès à l’information. Les spécialistes qui souhaitent développer ce type d’habitation se heurtent à un ralentissement dès la première étape : comprendre ce qu’il est possible de construire sur un terrain donné, dans une ville donnée et selon un cadre réglementaire précis. En accélérant cette étape initiale, en rendant les analyses de faisabilité plus rapides, les données de zonage plus accessibles et les couches d’information plus faciles à visualiser, Ratio.City peut réduire de façon concrète les frictions dans un processus de développement résidentiel qui doit gagner en efficacité.

Les fonctionnalités liées aux projets résidentiels intermédiaires sont maintenant offertes sur la plateforme Ratio.City. Si vous souhaitez nous faire part de votre expérience ou participer à nos travaux de recherche, n’hésitez pas à communiquer avec nous.

Ce billet a été écrit en anglais par Anubhuti Mehta et peut être consulté ici.