Gagner en densité grâce à Ratio.City

Pour atteindre leurs objectifs de densité, de nombreuses municipalités abandonnent le modèle traditionnel de l’expansion suburbaine vers l’extérieur au profit de ce que l’on appelle la construction intercalaire.

Au cours de la dernière décennie, l’urbanisme canadien a subi une profonde transformation, marquée par la concomitance complexe de facteurs tels que des objectifs de croissance démographique ambitieux, des pénuries aiguës de logements et une demande urgente de développement durable. Nombre de ces enjeux ont une solution commune : la densification. Pour atteindre cet objectif, de nombreuses municipalités abandonnent le modèle traditionnel de l’expansion suburbaine vers l’extérieur au profit d’une croissance « intérieure et verticale » (Ville de London, 2025).

Pour les promoteurs et les équipes chargées de l’acquisition des terrains, ce changement dans les priorités et la politique des municipalités modifie fondamentalement le calcul du potentiel de développement. Les terrains les plus précieux ne sont plus les terrains nus situés à la périphérie des villes. Au contraire, les terrains sous-utilisés sont passés du statut de passif urbain à celui d’atout stratégique précieux. Qu’elles abritent d’anciennes usines, des centres commerciaux vieillissants ou des terrains vagues, les parcelles qui présentent le plus fort potentiel se trouvent aujourd’hui au cœur de nos villes, et cela comporte son lot d’avantages et d’inconvénients.

En effet, la revitalisation de ces sites n’est pas un processus simple. Les mécanismes permettant d’augmenter la densité sont enfouis sous de multiples couches de politiques. Pour illustrer cette complexité, je me penche sur le cas de London, en Ontario, une Ville qui est devenue un modèle important en raison de ses ambitieuses politiques de densification. Je vais également montrer comment Ratio.City peut s’avérer une plateforme indispensable pour aider à réduire les risques de projets complexes, en permettant aux parties prenantes de visualiser et de repérer le potentiel de densification caché dans leur ville.

London (Ontario)

Pour comprendre l’incidence des différentes politiques sur la densité, nous nous penchons sur le cas de London, en Ontario. Cette Ville est un bon exemple de la manière dont les politiques municipales, fédérales et provinciales se combinent pour changer la densité autorisée. Je passe en revue les politiques suivantes : le plan municipal de London, adopté par le conseil municipal en 2016, qui a fixé les limites initiales de l’aménagement de la ville; le financement fédéral au titre du Fonds pour accélérer la construction de logements (FACL) (signé en 2023), qui a accéléré les changements dans les autorisations de zonage, et les mandats provinciaux liés aux zones protégées de grandes stations de transport en commun (ZPGSTC) (2024), qui ont intensifié les objectifs en matière de densité.

Le plan municipal de London a fixé les limites initiales de l’aménagement de la ville.

Les fondements à l’échelle municipale : le plan de London

Au palier municipal, London a fixé une limite stricte à l’étalement urbain dans le document intitulé The London Plan, adopté en 2016, qui limite clairement la croissance urbaine et établit un objectif obligatoire selon lequel 45 % de tous les nouveaux projets d’aménagement résidentiel doivent concerner la zone bâtie existante de la ville (Ville de London, 2025). Cette politique fait obstacle à l’étalement urbain et dirige la croissance vers le centre-ville. Pour les promoteurs, cela fait des terrains sous-utilisés des zones particulièrement attrayantes pour la construction, encore faut-il que ces sites soient zonés de manière à accueillir la densité nécessaire pour rendre viable un réaménagement.

Le catalyseur fédéral : l’effet « FACL » – pourquoi la valeur des terrains a-t-elle changé?

Si le plan de London a fixé un objectif initial de croissance intérieure, des programmes fédéraux plus récents fournissent également des incitatifs qui vont dans ce sens. En septembre 2023, London est devenue la première Ville canadienne à signer une entente relative au Fonds pour accélérer la construction de logements (FACL), un programme fédéral administré par la Société canadienne d’hypothèques et de logement qui a pour but de créer au moins 100 000 nouvelles mises en chantier (CBC News, 2023).

Pour obtenir 74 millions de dollars de financement fédéral, la Ville s’est engagée à mettre en place une politique ambitieuse de densification des zones, en rezonant les terrains situés dans un rayon de 1,5 km autour des grandes stations de transport en commun afin d’autoriser de plein droit la construction de bâtiments faisant jusqu’à 10 étages (entente relative au FACL, London, Ontario). Ce changement de politique diminue considérablement le risque lié au droit d’aménager des terrains sous-utilisés, ce qui appuie efficacement les objectifs du plan initial de London.

La convergence des efforts municipaux et provinciaux : les zones protégées de grandes stations de transport en commun (ZPGSTC) et le règlement 312

En plus des politiques municipales et fédérales existantes visant à encourager la densification, les ZPGSTC ont été introduites au palier provincial en 2024. Alors que le rayon de 1,5 km mentionné dans l’entente relative au FACL permet d’augmenter globalement la densité sur les parcelles situées à proximité des stations de transport en commun, les ZPGSTC sont des zones désignées – généralement d’un rayon de 500 à 800 m – autour de grandes stations de transport en commun, qui sont destinées à accueillir un niveau de densité encore plus élevé.

À London, les ZPGSTC offrent la possibilité de densifier encore davantage la ville. Le 24 septembre 2024, le conseil municipal a adopté la modification n° 312 (règlement n° 312) au document The London Plan, qui change la donne en matière de hauteur.

London (Ontario).

Comment la plateforme Ratio.City peut-elle aider à comprendre toutes ces politiques?

Ratio.City peut aider à comprendre les politiques fédérales, provinciales et municipales. Voici comment vous pouvez utiliser Ratio.City pour trouver des occasions de densification sur des terrains sous-utilisés à London :

1. La recherche
Pour London, Ratio.City présente une couche pratique intitulée « Vacant Land Inventory » (inventaire des terrains vacants, illustrée dans l’image ci-dessous) provenant du site web de données ouvertes de London (page Vacant Land Inventory de London). Ratio.City peut également fournir le pourcentage de couverture existant et l’utilisation du sol (industriel – élevé, industriel – faible, etc.) pour chaque parcelle. En utilisant le mode Localiser, identifions les parcelles codées comme industrielles ou commerciales.

Le mode Localiser de Ratio.City permet aux utilisateurs de trouver des parcelles zonées d’une certaine manière.

2. La superposition des politiques

Les terrains sous-utilisés situés à l’intérieur d’une ZPGSTC se prêtent parfaitement à la densification.

Si le terrain sous-utilisé que nous avons localisé lors de la recherche se situe à l’intérieur d’une ZPGSTC, nous avons trouvé une « zone idéale » pour mettre en œuvre notre politique Pour affiner davantage notre recherche, nous pouvons superposer la couche du corridor urbain et de transport rapide « Rapid Transit and Urban Corridor ». Cela permettra de confirmer si le terrain est visé par la nouvelle disposition relative à la haute densité de la modification n° 312.

En superposant les couches de données, il devient plus facile de repérer les zones idéales pour la densification.

3. Les résultats
En empilant ces couches, nous pouvons instantanément trouver des terrains où une densité beaucoup plus élevée est autorisée.

Dans le cadre de ma propre exploration, j’ai repéré quelques terrains qui présentent un potentiel élevé :

• 2302 Auto Mall Ave (lot industriel vacant situé à l’intérieur d’un corridor urbain et de transport rapide);

• 149 Wellington St (lot commercial/résidentiel à haute densité vacant situé à la fois dans une zone protégée de grandes stations de transport en commun et dans un corridor urbain de transport rapide);

• 244 South St (lot commercial/institutionnel/résidentiel à haute densité vacant situé à la fois dans une zone protégée de grandes stations de transport en commun et dans un corridor urbain de transport rapide);

• 58 High St (lot commercial vacant situé dans les limites d’une zone protégée de grandes stations de transport en commun);

• 995 Hargrieve Rd (lot industriel vacant situé dans les limites d’une zone protégée de grandes stations de transport en commun).

   

Il est intéressant de constater qu’en dépit de toutes les politiques mises en place pour encourager la croissance intérieure en ciblant des terrains industriels sous-utilisés dans les zones des stations de transport en commun, le filtrage dans Ratio.City n’a permis de trouver qu’un nombre limité de parcelles correspondant aux critères recherchés.

Conclusion

Pour trouver des terrains présentant une valeur réelle, il faut superposer les couches des politiques, des incitatifs et des contraintes physiques en une seule vue. Les utilisateurs de Ratio.City peuvent instantanément empiler ces couches critiques et voir dans un environnement unique où se superposent les corridors de transport en commun et les zones donnant lieu à des incitatifs liés aux friches et à la densification.

Découvrez nos solutions pour l’urbanisme et le logement pour voir comment Esri Canada aide à réduire les risques de projets urbains complexes, ou visitez la page Ratio.City pour apprendre à visualiser dès aujourd’hui les occasions de densification cachée dans votre ville.

Ce billet a été écrit en anglais par Felicity Xiao et peut être consulté ici.