Exploiter le parc immobilier de Toronto pour résoudre la crise du logement
Mettez à profit l’« inventaire caché » de Toronto grâce aux nouvelles règles de plein droit, et convertissez de grandes maisons en immeubles multilogements rentables.
Comment l’utilisation du parc immobilier existant de Toronto pourrait contribuer à résoudre la crise du logement
Toronto est en pleine crise du logement, et il se peut qu’on passe à côté d’une de nos ressources les plus précieuses : les maisons que nous avons déjà. Le marché des condos à Toronto est peut-être en train de s’effondrer, mais les maisons situées dans nos vieux quartiers sont restées, pour la plupart, pratiquement inchangées depuis des décennies et elles pourraient représenter une ressource sous-utilisée et souvent négligée pour soutenir la croissance de la ville.
En mai 2023, la Ville a apporté des changements majeurs à sa réglementation en matière d’aménagement : le conseil municipal de Toronto a adopté la modification 601 du Plan officiel ainsi que la modification-569-2013 du Règlement de zonage. Ces nouvelles règles permettent désormais de construire jusqu’à quatre logements sur presque tous les terrains résidentiels « de plein droit ». Dans certains quartiers, il est même possible d’en aménager jusqu’à six, dans le but d’augmenter l’offre de logements du « juste milieu ».
Cela dit, densifier la ville ne signifie pas nécessairement démolir des quartiers entiers pour repartir à zéro. La requalification adaptative par la conversion intérieure offre une solution plus économique, plus rapide et plus écologique. En transformant de grandes maisons existantes en immeubles de logements multiples conformes aux nouvelles normes, il est possible de répondre rapidement aux besoins en logement de Toronto, tout en évitant les coûts élevés et l’empreinte environnementale associés à la construction neuve traditionnelle.
Repenser l’équation financière
Le principal frein à la création de nouveaux logements aujourd’hui reste le coût de la construction. À Toronto, bâtir une maison sur mesure à partir de zéro peut coûter entre 350 et 900 dollars le pied carré (selon Marvel Homes). Une fois ajoutés les délais importants liés à l’obtention des permis, de nombreux projets de petite envergure deviennent tout simplement impossibles à rentabiliser.
La conversion intérieure permet toutefois de revoir complètement cette équation. En misant sur les coûts déjà engagés d’un bâtiment existant, comme les fondations, l’enveloppe extérieure et la toiture, on peut réaliser des économies majeures. La conversion d’un sous-sol en logement secondaire conforme aux normes coûte généralement entre 100 000 et 300 000 dollars (selon BVM Contracting). Même une rénovation complète et en profondeur d’une maison plus ancienne se situe habituellement autour de 450 à 550 dollars le pied carré. Bien que ces montants demeurent importants, ils représentent le plus souvent un investissement beaucoup plus prévisible qu’une construction neuve sur mesure (selon BVM Contracting).
Le véritable élément qui change les choses demeure cependant l’échéancier. Un projet de construction neuve peut s’étendre sur près de trois ans, du démarrage jusqu’à la livraison finale (selon Marvel Homes), en grande partie en raison des processus d’approbation complexes. Pendant toute cette période, le promoteur continue d’assumer les intérêts liés au terrain ainsi qu’au financement de la construction. À l’inverse, un projet de conversion intérieure peut être réalisé en seulement cinq à huit mois (selon BVM Contracting). La Ville de Toronto accélère même le traitement des demandes de permis pour les logements secondaires, qui sont souvent approuvées en environ deux mois. Pour une ville qui a besoin de logements immédiatement, cette rapidité constitue un avantage déterminant.
Les objectifs de durabilité de Toronto
La question environnementale doit également être au cœur de la réflexion. La plupart des objectifs climatiques de la Ville de Toronto portent sur le carbone opérationnel, c’est-à-dire l’énergie utilisée pour chauffer et climatiser les bâtiments. Pourtant, le carbone intrinsèque, soit les émissions générées lors de la production des matériaux comme le béton, l’acier et le bois, joue un rôle tout aussi crucial dans l’empreinte climatique du secteur immobilier.
La démolition d’une maison pour en reconstruire une autre constitue à cet égard une véritable aberration environnementale. Selon un rapport de la Ville de Toronto, une construction neuve peut générer environ 80 tonnes d’équivalent CO₂. En comparaison, une conversion intérieure n’en produit qu’environ huit tonnes (selon la Ville de Toronto), ce qui représente une réduction d’environ 90 %. En réutilisant les fondations et les murs de maçonnerie existants, on évite de libérer dans l’atmosphère un carbone déjà incorporé aux matériaux.
Le parc immobilier caché de Toronto
Il ne faut pas non plus oublier que Toronto regorge d’un parc immobilier largement sous-exploité. De nombreux bâtiments de grande taille, qui n’abritent actuellement qu’une seule famille, disposent pourtant de l’espace nécessaire pour accueillir trois ou quatre logements.
Le cabinet ERA Architects souligne d’ailleurs que la transformation du bâti existant en logements du juste milieu n’a rien de nouveau à Toronto. Des quartiers historiques comme l’Annex, Cabbagetown et Parkdale comptent de nombreuses maisons victoriennes et édouardiennes qui ont été converties en appartements il y a plusieurs décennies (voir quelques exemples dans les images ci-dessous). Ces secteurs, aujourd’hui désignés comme districts de conservation du patrimoine, concentrent une part importante des typologies résidentielles à faible hauteur de la ville. Ces bâtiments se prêtent particulièrement bien à la reconversion, puisqu’ils offrent de hauts plafonds et des structures robustes, ce qui facilite le respect des normes modernes en matière de sécurité incendie et d’insonorisation. Surtout, ce type de bâti est présent dans la majorité des quartiers anciens de Toronto.
Cependant, le potentiel ne se limite pas aux maisons patrimoniales. Toronto compte également des milliers de grandes maisons unifamiliales construites dans les années 1990 et 2000, notamment à North York et à Etobicoke, souvent qualifiées de « maisons géantes » (selon le Toronto Star). Bien qu’elles soient fréquemment critiquées pour leur gabarit, ces habitations constituent en réalité des enveloppes idéales pour l’aménagement de multiplex résidentiels. Elles disposent généralement de systèmes électriques modernes, d’escaliers larges et de sous-sols à haut plafond, ce qui les rend beaucoup plus simples à convertir que des constructions vieilles d’un siècle.
Exemple de conversion d’une maison en immeuble à logements multiples. Il s’agissait auparavant d’une seule habitation, à laquelle on a ajouté plusieurs entrées et redistribué l’organisation des étages afin de créer plusieurs logements. Image créée par Felicity Xiao.
Les immeubles abritant plusieurs logements dès l’origine, comme les duplex, triplex et quadruplex, peuvent faire l’objet de transformations supplémentaires par la subdivision des étages. Image créée par Felicity Xiao.
Les immeubles d’appartements anciens sans ascenseur se prêtent facilement à une conversion en plusieurs logements. Image créée par Felicity Xiao.
Trouver les bons sites : le processus de travail de Ratio.City
Tirer parti du parc immobilier caché de Toronto exige une méthode rapide et efficace pour repérer les bonnes propriétés. Ratio.City simplifie ce travail grâce à une base de données complète et cohérente consacrée, entre autres, aux immeubles patrimoniaux de Toronto. Voici comment la plateforme peut être utilisée pour identifier un projet de conversion en multiplex. L’exemple suivant porte sur la recherche de sites appropriés dans le secteur de Cabbagetown.
- Repérer : en utilisant le mode Locate (localiser) de Ratio.City, il est possible d’identifier des lots précis qui correspondent à des sites inscrits au registre du patrimoine et susceptibles d’être convertis.
Ratio.City offre la possibilité de rechercher des terrains ayant un zonage particulier. - Nous pouvons ensuite filtrer la catégorie des sites patrimoniaux, ce qui nous permet de préciser le règlement, les données de zonage et le statut patrimonial d’un site. Pour les projets de conversion d’immeubles anciens, la plateforme permet notamment de déterminer si un bâtiment est inscrit ou officiellement désigné, une donnée essentielle pour orienter la stratégie de conception finale.
La couche des sites inscrits au registre du patrimoine de Ratio.City peut indiquer les sites répertoriés. - La recherche peut ensuite être affinée à l’aide de la couche des districts de conservation du patrimoine de Toronto. Celle-ci permet d’identifier les propriétés situées dans des secteurs désignés et protégés en vertu de la Loi ontarienne sur le patrimoine et des règlements municipaux.
La couche des districts de conservation du patrimoine de Ratio.City aide à identifier les sites situés dans des zones à désignation spéciale. - Il est également possible de filtrer selon l’usage du sol afin de s’assurer que les propriétés visées se trouvent dans des zones résidentielles ou à usage mixte.
L’ajout de la couche d’usage du sol aide à déterminer quels sites sont les plus appropriés pour une conversion résidentielle.
La recherche avec toutes les couches superposées donne quatre résultats dans les limites des filtres.
Une fois toutes les couches superposées, la recherche permet d’identifier quatre sites correspondant aux critères établis.
Aller de l’avant
La conversion du parc immobilier existant de Toronto n’est pas qu’une tendance de conception. Il s’agit d’une nécessité à la fois financière et environnementale. En misant sur le principe de la durabilité par la soustraction, il devient possible de densifier la ville et d’en diversifier l’offre résidentielle sans sacrifier le caractère de ses quartiers.
Pour les propriétaires occupants et les promoteurs citoyens, le message est clair : la maison la plus rentable et la plus durable que vous puissiez construire est peut-être déjà celle dans laquelle vous vous trouvez.
Ce billet a été écrit en anglais par Felicity Xiao et peut être consulté ici.