Les caractéristiques des propriétés : une valeur ajoutée pour l’immobilier

September 4, 2019

Au fil des ans, l’écosystème des évaluateurs fonciers n’a cessé d’évoluer. Bien que les technologies existantes comme les systèmes d’évaluation de masse assistés par ordinateur (CAMA) conservent leur utilité pour soutenir les processus d’évaluation, l’importance des données connexes et l’intégrité de ces données ont acquis une toute nouvelle dimension au cours de cette évolution. Comment pouvons-nous doter les évaluateurs de données géospatiales précises qui leur permettront de réaliser des évaluations plus équitables?

C’est un fait largement accepté dans le secteur de l’évaluation que les bases de données utilisées contiennent de vastes quantités de caractéristiques et de données. La maintenance de ces données est extrêmement difficile, prend beaucoup de temps et est souvent inéquitable en raison du volume considérable de propriétés en jeu. Pourtant, les activités destinées à assurer l’exactitude et l’uniformité des données tout au long de leur cycle de vie sont essentielles à la préservation de l’intégrité de ces données. C’est là une dimension fondamentale de la conception, de la mise en œuvre et de l’utilisation de tout système de stockage, de traitement ou d’extraction des données.

La norme sur l’évaluation de masse des biens immobiliers de l’International Association of Assessing Officers (IAAO) stipule ce qui suit :

« L’exactitude des valeurs dépend avant tout de l’exhaustivité et de l’exactitude des caractéristiques des propriétés et des données du marché. Les évaluateurs doivent s’assurer que leurs systèmes CAMA permettent la collecte et la mise à jour d’entités pertinentes sur les terrains, les améliorations et les emplacements[i]. »

L’ensemble du secteur doit trouver des moyens plus pratiques, plus efficaces et plus équitables de créer des données et d’en assurer la maintenance. Comment y parvenir?

Les nouvelles technologies offrent de meilleures réponses

Un système d’information géographique (SIG) permet d’afficher une représentation graphique des prix de vente, des valeurs imposables, des dates d’inspection, des affectations de travail, de l’utilisation des terres et bien plus encore. Un SIG permet également de réaliser une analyse globale des ventes à proximité, des quartiers et des tendances du marché. De tels résultats d’analyse jumelés à un système CAMA peuvent s’avérer très utiles[ii].

La vraie question à se poser est la suivante : pourquoi un lien avec un système CAMA? Parce que le SIG et le système CAMA sont des systèmes distincts qui nécessitent une « liaison ». Si le SIG est une solution spatiale (centrée sur l’emplacement), la base de données des biens immobiliers (CAMA) ne compte pas de dimension spatiale intrinsèque, à moins d’être reliée d’une façon ou d’une autre à un autre système. Souvent, la liaison donne lieu à une capacité SIG minimale autre qu’une capacité d’affichage sur une carte. Les évaluateurs fonciers doivent compter sur de l’information géoréférencée et sur la possibilité d’analyser non seulement l’intégrité des caractéristiques, mais aussi les effets d’une application uniforme de ces caractéristiques sur la valeur des biens.

Dans le cadre de mon travail d’évaluateur, je me faisais souvent demander par un propriétaire foncier ou une cour d’appel comment j’en arrivais à déterminer l’effet précis d’une vue ou d’une topographie escarpée sur une évaluation foncière. Ma réponse classique, une réponse courante dans le domaine, était que je m’appuyais sur un examen des renseignements touchant les ventes de même que sur mon expertise en tant qu’évaluateur foncier. À l’évidence, ce type de réponse n’est pas très étoffée, mais à l’époque, il y avait peu de preuves, de données scientifiques ou de fonctions concrètes me permettant d’être plus précis et objectif. C’était vrai à l’époque, et cette réponse est encore servie aujourd’hui. Or, n’est-il pas temps pour notre secteur d’activité de commencer à intégrer de nouvelles technologies aux flux de travaux et de créer un cadre plus efficace pour les évaluations?

Un système d’évaluation de masse à composante géographique

Revenons aux deux principaux systèmes utilisés aujourd’hui, les systèmes d’évaluation de masse assistés par ordinateur (CAMA) et les systèmes d’information géographique (SIG). Pourquoi deux bases de données? Un système CAMA permet le stockage, l’extraction et l’administration des documents relatifs aux terres et aux propriétés, tandis qu’un SIG permet de référencer spatialement les données et de les analyser. Mais ne devrait-on pas compter sur UN SEUL système? N’est-ce pas là que réside l’évolution des bases de données de biens immobiliers dans le monde?

Aujourd’hui, les SIG et les systèmes CAMA peuvent constituer un seul système d’information permettant d’exploiter les avantages des deux systèmes dans une seule base de données. Cela permet de compter sur une maintenance des données plus objectives tout en permettant l’analyse spatiale des effets des caractéristiques des propriétés sur la valeur imposable globale. Quant au point soulevé précédemment à propos des effets sur valeur de certains éléments comme la vue et la topographie, cette approche reposant sur une base de données unique offre la possibilité d’analyser scientifiquement les champs de vision et la topographie réels en 3D. Comme il s’agit d’une seule base de données, les effets peuvent être facilement qualifiés et quantifiés dans le modèle d’évaluation. C’est le nouveau paradigme de l’évaluation de masse à composante géographique (GAMA).

Analyse d’un champ de vision en 3D – bâtiment physiquement et spatialement exact

Topographie et calculs de pentes à partir d’un modèle numérique d’altitude

Qu’en pensez-vous? Voulez-vous en discuter davantage? Je serais heureux de répondre à vos questions et de faire un remue-méninges sur les possibilités offertes lors de notre prochaine conférence annuelle de l’International Association of Assessing Officers, à Niagara Falls (kiosque 201, du 8 au 11 septembre 2019). Nous y ferons une démonstration de la solution Assessment Analyst® - GAMA, afin de montrer comment elle peut aider les autorités responsables de l’évaluation à créer, mettre à jour et analyser les caractéristiques des propriétés dans une seule base de données GAMA. Ne manquez pas notre présentation :

Esri Canada CAMA to Geographic Assisted Mass Appraisal "GAMA" (Esri Canada : de l’évaluation de masse assistée par ordinateur à l’évaluation de masse à composante géographique)
Le 10 septembre, de 13 h 30 à 14 h 30
Lieu : Salle 222

Ce billet a été écrit en anglais par Michael Lomax et peut être consulté ici.


[i] https://www.iaao.org/media/standards/StandardOnMassAppraisal.pdf

[ii] https://www.iaao.org/media/standards/StandardOnMassAppraisal.pdf

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