Projet MUCP : des étudiants repensent les soins de longue durée dans le centre urbain de Toronto
C’est bien connu, les soins de longue durée (SLD) sont difficiles à établir dans les centres-villes denses. La plupart du temps, les établissements traditionnels de soins de longue durée n’atteignent pas la hauteur ou la densité requise pour assurer la viabilité de ces installations coûteuses. Conséquemment, à Toronto, le besoin de 9 000 nouveaux lits de soins de longue durée est urgent.
Chaque année, le projet MUCP (Multidisciplinary Urban Capstone Project) de l’Université de Toronto met les étudiants au défi de s’attaquer à certains des enjeux urbains les plus pressants de la ville. Ces étudiants issus de différents programmes sont intégrés à des équipes pluridisciplinaires. Chaque équipe est associée à des partenaires communautaires afin de développer des interventions pratiques et réalisables pour répondre aux besoins établis par la communauté.
Collaborateur de longue date du projet MUCP, HousingNowTO est un groupe de défense bénévole qui étudie comment les terrains publics sous-utilisés peuvent contribuer à répondre aux besoins de Toronto en matière de logement et d’accessibilité.
Le projet de l’an dernier s’est distingué par son ambition et son impact : une refonte des soins de longue durée visant à les rendre réalisables en plein centre-ville, soutenue par une analyse contextuelle et une modélisation à l’aide de Ratio.City.
Le défi : Viabiliser des terrains urbains pour les soins de longue durée
C’est bien connu, les soins de longue durée (SLD) sont difficiles à établir dans les centres-villes denses. La plupart du temps, les établissements traditionnels de soins de longue durée n’atteignent pas la hauteur ou la densité requise pour assurer la viabilité de ces installations coûteuses. Conséquemment, à Toronto, le besoin de 9 000 nouveaux lits de soins de longue durée est urgent.
L’équipe d’étudiants a décidé d’explorer un nouveau modèle : établir des installations de SLD en basilaire d’un bâtiment à vocations multiples comportant des logements résidentiels aux étages supérieurs. Cette approche hybride permettrait d’optimiser l’usage du sol pour y développer les SLD tout en favorisant la mixité des logements, y compris des logements abordables et pour les travailleurs.
Une équipe multidisciplinaire s’attaque à un problème multidimensionnel
Dans le cadre des projets MUCP avec HousingNowTO, les étudiants conçoivent d’abord en appliquant la politique actuelle, les règles d’aménagement officielles, les restrictions de hauteur, les marges de recul et d’autres exigences en matière d’urbanisme. Presque chaque année, le dur constat est le même; le respect des règles actuelles rend souvent la construction de logements abordables financièrement inaccessible.
Les étudiants doivent donc pousser davantage leurs réflexions.
Professeur associé en urbanisme et géographie à l’Université de Toronto, David Roberts est le directeur universitaire du projet MUCP.
Il explique : « Nous demandons à l’équipe de commencer à enfreindre les règles. Construire un peu plus haut, ajuster les marges de recul, repenser les exigences en matière de stationnement. Ensuite, on calcule la perte qu’occasionne le fait de maintenir les règles en l’état. »
Par exemple, un promoteur peut réduire le nombre de logements abordables en raison du coût des exigences de stationnement afin que le projet soit rentable.
Ce processus a permis à l’équipe d’étudiants d’illustrer comment la possibilité de combiner des SLD en basilaire d’une tour d’habitation – ce que n’autorisent pas actuellement nos lignes directrices en matière d’utilisation des sols – permettrait d’exploiter un nouveau potentiel de lotissement qui, autrement, ne serait pas financièrement viable.
Les étudiants ont calculé ce qu’il serait possible d’obtenir si la politique actuelle était assouplie.
Comment Ratio.City rend possible la conception fondée sur des données probantes
Les étudiants se sont fortement appuyés sur Ratio.City pour certaines parties du projet, c’est-à-dire :
- modéliser différentes hauteurs et configurations de bâtiments;
- analyser l’ombrage et son incidence sur les rues environnantes et les sites patrimoniaux;
- comprendre le contexte du quartier, y compris la démographie et l’utilisation des sols;
- itérer rapidement de multiples plans de masse.
Mark Richardson, responsable technique principal de HousingNowTO, est un collaborateur de longue date du projet MUCP. Il a remarqué que l’équipe s’est parfaitement adaptée à la plateforme Ratio.City :
« Nous avons présenté l’outil et donné les accès, et après un peu de formation, c’était parti. Il s’agissait d’une plateforme en libre-service qui offrait un espace de travail commun permettant d’élaborer de nombreuses variantes d’un même site. Et c’est exactement ce dont les étudiants ont besoin dans ces délais serrés. »
L’équipe a utilisé Ratio.City pour comprendre le contexte du quartier.
Un modèle qui suscite l’intérêt des décisionnaires
Le projet MUCP vise à produire un impact réel sur le monde en donnant à l’équipe d’étudiants l’occasion de concrétiser leur idée.
« Notre objectif n’est pas d’en faire des études de cas éphémères, mais de faire bouger les choses pour mettre des projets en chantier », précise David Roberts.
L’équipe a présenté son dossier au gouvernement provincial et à d’autres parties prenantes. L’une des principales conclusions est que le modèle ne résout pas seulement un problème de logement. Il comble les besoins d’employabilité dans les principaux nœuds de transit, où la politique provinciale impose certaines densités d’emplois.
Les soins de longue durée génèrent plus d’emplois que le travail de bureau, surtout si l’on tient compte des politiques de travail à domicile post-COVID.
Comme le dit Mark Richardson :
« Les soins de longue durée permettent beaucoup plus d’emplois qu’un bureau ordinaire. Et nous n’avons pas modifié le plan de masse extérieur. Nous avons simplement adapté l’usage qui est fait de la dalle dans le bâtiment. »
Le modèle est ainsi beaucoup plus facile à mettre en œuvre.
Une conception en appui à la santé et la réalité politique
En Ontario, le fait que les règles actuelles ne permettent généralement pas que l’enveloppe d’un bâtiment à usage résidentiel intègre des soins de longue durée est un obstacle majeur. Mais les étudiants ont su trouver une solution créative.
Ils ont étudié les réglementations post-COVID en matière de SLD et ont conçu un projet avec des systèmes CVC, des ascenseurs et des entrées distincts, de sorte à obtenir deux bâtiments construits l’un sur l’autre. La séparation garantit le respect des normes de santé et de sécurité.
Le résultat est un concept pratique, fondé sur des politiques et facile à mettre en œuvre.
Apprendre par la pratique
Le succès du projet MUCP est attribuable à son format interdisciplinaire. Les étudiants formés à la conception, aux politiques et à l’analyse des données travaillent côte à côte, à l’instar de véritables équipes de développement urbain. David Roberts souligne la valeur de ces expériences :
« Nous les mettons au défi de s’attaquer à des questions qui n’ont pas de réponses faciles. Des outils tels que Ratio.City les aident à comprendre les défis en profondeur, ce qui rend leurs solutions créatives d’autant plus solides. »
Les étudiants présentent également leur travail à des développeurs, des urbanistes et des partenaires du secteur public. Les commentaires qu’ils fournissent permettent d’affiner le projet final avant qu’il ne soit rendu public.
Le projet final
Le rapport final du projet MUCP avec HousingNowTO est offert au public. Comme les années précédentes, l’équipe met ses résultats à la disposition du public afin que d’autres étudiants et urbanistes du Canada puissent s’inspirer de son travail. Plus nombreuses sont les recherches et les solutions disponibles, plus on construit de logements.
Comme le dit Mark Richardson : « On veut que les gens volent nos devoirs ».
Consultez le rapport complet ici (en anglais)
Une voie prometteuse vers l’avenir
Comme la ville de Toronto est confrontée à une demande massive de soins de longue durée et à une pénurie de terrains dans les quartiers reliés aux transports en commun, le concept mis au point par les étudiants gagne du terrain.
Mark est optimiste :
« Je suis presque certain qu’une version de ce projet ira de l’avant; la demande existe et le modèle résout plusieurs problèmes à la fois ».
Pour les étudiants du projet MUCP, il s’agit de la plus grande récompense : voir un projet-cadre faire son chemin jusqu’aux personnes aptes à le concrétiser.
Ce billet a été écrit en anglais par Katharine Stanbridge et peut être consulté ici.